En stamrenovering i Stockholm innebär att stammarna i en fastighet antingen renoveras alternativt byts ut. Stammarna är de avloppsrör och andra rörledningar som leder till och från fastigheten ifråga. Detta är såväl det mest kostsamma som det tidsmässigt mest omfattande projekt som kan göras inom fastighetsrenovering.

För dig som bor i en bostadsrätt eller hyr en lägenhet i den fastighet där stammarna ska bytas väntar en lite omvälvande period. Ofta kan du bo kvar i lägenheten under tiden som stambytet sker. Vissa väljer dock att bo någon annanstans medan stammarna byts ut. Men du kan alltid ha i bakhuvudet att din bostad kommer att vara trevligare att bo i när arbetet har slutförts. Och om du äger din lägenheten kan du även räkna med att värdet på densamma ökar till följd av en stamrenovering i Stockholm.

Stamrenovering eller stambyte i Stockholm

Med tiden blir stammarna inne i din lägenhet och i fastigheten i stort slitna. De börjar till slut fungera allt sämre och det blir oftare stopp i rören. Dessutom ökar risken för vattenläckor ju mer slitna rören är. Såväl vattenrör som avloppsrör har en förväntad livslängd på omkring 40-60 år.

Den exakta livslängden varierar dock från fall till fall beroende på materialval och rörens kvalitet. Även underhållet av rörledningarna samt vattnets egenskaper är faktorer som spelar in. Stopp i avloppen, vattenläckor och dålig vattenkvalitet är ytterligare några faktorer som minskar intervallet till nästa stamrenovering i Stockholm.

Så genomförs stamrenovering i fastighet

Det är sällan som fastighetsbolaget och dess representanter har den kunskap som krävs för att kunna byta stammarna i en fastighet. Därför behöver en extern entreprenör tas in för att få arbetet utfört. Experter på stambyten kan det här med att byta stammarna innantill och utantill. De vet hur man på bästa sätt fortskrider med projektet från start till slut.

En stamrenovering i Stockholm är en komplicerad process som kan delas in i tre steg:

• Förarbete
• Bytet av stammarna
• Efterarbete

Förarbetet inkluderar behovsanalyser, informationsmöten, anbudsförfarande, projektering m.m. Efterarbetet inkluderar bland annat slutstädning och slutbesiktning.

Om ett stambyte behöver ske inom en bostadsrättsförening kommer föreningen att bekosta själva bytet. Det innebär däremot att ägarna av varje bostadsrätt indirekt kommer få betala. Detta antingen genom sparat kapital hos föreningen eller via höjd månadskostnad. Samtidigt höjer ett stambyte generellt bostadens värde.

Kostnaden för stambyte inom en bostadsrätt

Vad ett stambyte kostar beror på flera faktorer. Framförallt hur omfattande arbete som behöver genomföras. Det kan exempelvis styras av:

• Hur många toaletter har varje bostadsrätt?
• Vilka andra rum behöver helt eller delvis rivas?
• Hur många bostadsrätter är det inom föreningen?
• Badrummets nivå på standard vid återuppbyggnad

En riktpunkt är 300 000 kr per lägenhet. Det är alltså denna summa som föreningen behöver betala. Är det 40 lägenheter inom bostadsrättsföreningen innebär det att föreningen totalt behöver betala 12 miljoner.

Finansieras främst via belåning

Det vanligaste är att föreningen höjer sin belåningsgrad och därmed alltså höjer lånet på bostäderna. Detta är generellt möjligt eftersom det har löpt 20 – 40 år från att bostäderna byggdes till att stambyte behöver ske. Har föreningen följt amorteringsplanen bör det alltså finnas möjlighet att höja lånet för att bekosta denna renovering.

Lånet innebär att föreningen behöver betala amortering och ränta varje månad. Frågan är hur detta ska finansieras av föreningen. Har de så god ekonomi att de klarar högre kostnad varje månad utan att månadskostnaden behöver höjas? De flesta har det inte utan täcker denna extra kostnad med högre månadskostnad. Det behöver däremot inte skapa någon extrem höjning. Ett lån på 20 miljoner, som har ränta på 2 %, skulle skapa en räntekostnad på 400 000 kr per år. Utslaget på 12 månader och 40 bostäder skulle detta innebära 833 kr per månad. Därtill kommer även amorteringen.

Stambyte kan höja värdet på bostadsrätten

Ett stambyte i BRF innebär en stor kostnad för föreningen samt flera veckor av arbete. Under 4 – 6 veckor kan inte de boende ha tillgång till toalett och dusch. Det är självklart något som kan vara mycket påfrestande för vissa familjer. Om en mäklare vet om att en förening planerar ett stambyte ska detta sägas till eventuella köpare. Köparna bör alltså veta att en större renovering planeras inom något år samt att detta till stor sannolikhet kommer att öka kostnaden. Samtidigt är det omvänt. Är stambytet relativt nyss gjort kan detta öka värdet då det är den överlägset största renovering som en bostadsrätt omfattas av.

Det finns idag flera vägar att genomföra för stambyte. I vissa tillfällen kan flera olika metoder användas medan det vid andra tillfällen enbart möjligt med en av dessa. Vad skiljer metoderna åt? Vad är det för skillnad på traditionellt och partiellt stambyte? Se förklaringen här, eller besök https://danixo.se/relining-eller-stambyte/ för jämförelser.

Traditionellt stambyte

Detta är den metod som de flesta förknippar med stambyte. Alla stammar tas helt enkelt bort och byts ut till nya. Det innebär ett mycket stort ingrepp på bostaden och arbetet löper över ca 4 – 8 veckor. Många upplever det mycket jobbigt att bo hemma under denna period även om de flesta byggföretag tillåter kunderna att bo kvar om så önskas.

Relining

I detta fall förs material ner i befintliga rör. Detta material pressas ut mot innersidan av röret med tryckluft och stelnar sedan där. På detta sätt byggs ett nytt rör – inuti det gamla. Nu spelar det ingen roll om de gamla rören fortsätter att spricka eller rosta sönder. De har ingen direkt funktion längre. Det är det inre röret som står för hållbarhet och funktion. Det är billigare än traditionellt stambyte men kan inte utföras på samtliga fastigheter och samtliga rör.

Prefabstambyte

Prefabstambyte kan liknas med relining – men i ett befintligt badrum. Ett nytt badrum byggs helt enkelt i det befintliga rummet. Badrummet blir något mindre men har därmed förbättrat ytskikt och material. Därmed behöver inte gamla badrummet rivas ned till grunden.

Partiellt stambyte

Med partiellt stambyte menas att ett komplett stambyte sker – men i omgångar. En fastighetsägare kan exempelvis införa partiellt stambyte flera år innan det stora stambytet behöver ske. När någon boende inom en bostadsrättsförening vill byta badrum betalar föreningen tillägget som krävs för ett partiellt stambyte i just det badrummet. Det innebär bland annat att vissa rör byts ut. Däremot byts inte de stora huvudstammarna ut vid detta tillfälle. När sedan det stora stambytet ska ske så är det redan dragit från badrummen vilket innebär att badrummen inte behöver rivas upp. Det är annars något som alltid måste ske vid stora stambyten. Fördelarna är därmed flera:

• Billigare i längden eftersom rördragningar kan göras vid badrumsrenovering
• Mindre påverkan på badrummen när stora stambytet sker
• Mindre tid när stora bytet sker

Vad är bäst?

Det går inte generellt att säga vilken metod som är bäst. Det beror helt på förutsättningarna i bostaden. Kontakta ett byggföretag eller oberoende konsulter för att kontrollera förutsättningarna i er bostad innan processen kan gå vidare.

Ett stambyte tar mellan 6 och 8 veckor. Detta förutsatt att man utgår från den tid som hantverkarna behöver ha tillgång till lägenheten och genomföra renovering. Däremot är det ett betydligt längre projekt som inte sällan sträcker sig över ett år, eller mer. Hur lång tid tar ett stambyte? Det beror på vad som läggs in i begreppet.

Hela processen tar 1 – 2 år

Stambyte är en lång process som sträcker sig över 1 till 2 år. Allt beror på när man anser att ”första steget” tas. Dessutom kan händelser ske som drar ut processen.

• Hyresgäster måste godkänna åtgärden
  Vid stambyte i hyresfastigheter behöver de boende godkänna åtgärden innan arbetet påbörjas. Om inte tillräckligt många godkänner detta kan hyresvärden göra en ansökan till hyresnämnden som kan ta beslut kring om renovering ändå kan genomföras eller inte.
  Det hyresnämnden gör är att kontrollera vilka skäl som hyresgästerna lyfter fram och ser om detta är tillräckligt starka skäl.
• Bostadsrättsföreningen – tas beslut på stämman
  När stambyte sker inom en bostadsrätt är vanligaste processen att frågan tas upp på en årsstämma. Skulle majoriteten ställa sig emot renoveringen kan även detta dra ut tiden för processen. Även i detta fall kan hyresnämnden kopplas in om det finns många som sätter sig emot renoveringen.

Hur lång tid tar ett stambyte? Det beror på planering och de boendes samarbetsvilja.

Hur lång tid tar stambyte inne i lägenheten?

Det är när renoveringen påbörjas som de boende blir påverkade av den. Det är därmed själva renoveringstiden som de flesta syftar på när de undrar hur länge stamrenoveringen kommer att ta. Idag erbjuder de flesta byggföretag att de boende kan bo kvar men det betyder ändå inte att alla väljer detta alternativ. Med hantverkare i hemmet 6 – 8 veckor och arbetsljud mellan 7 – 16 väljer många att bo hos en vän eller släkting under denna period.

Det är dessutom inte bara obekvämt att ”bo i renoveringen”. Toalett och dusch är under dessa veckor bortkopplade vilket innebär att de boende behöver gå till tillfälliga toaletter som byggs upp i närheten. Det kan vara baracker på innergården eller liknande. De veckor som stambytet sker innebär alltså en stor påverkan på de boendes vardagsliv. Att ”Hur lång tid tar ett stambyte?” är en av de vanligaste frågorna som ställs på informationsmöten inför denna renovering är därmed förväntat.